Penulis: Arifay Saini. / Kepala Balai Perumahan Kalimantan I
dan Mahasiswa Pascasarjana Untan

Urgensi Kepemilikan Rumah bagi Generasi Milenial Kepemilikan rumah merupakan salah satu indikator utama kesejahteraan dan stabilitas ekonomi sebuah keluarga. Namun, bagi Generasi Milenial kelompok usia produktif yang saat ini mendominasi angkatan kerja impian untuk memiliki hunian, khususnya pada segmen keterjangkauan, kian sulit diwujudkan.

Berdasarkan data data terbaru, backlog perumahan di Indonesia dapat dikatakan masih tinggi. Secara khusus, wilayah Kalimantan Barat menghadapi tantangan serius dalam pemenuhan kebutuhan perumahan bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR).

Total angka backlog (kekurangan pasokan) perumahan di Provinsi Kalimantan Barat mencapai 142.399 unit. Angka ini tersebar di 14 Kabupaten/Kota dan menjadi indikasi mendesaknya intervensi pembangunan bidang perumahan di Bumi Khatulistiwa.

Dari seluruh wilayah di Provinsi Kalimantan Barat, Kabupaten Sambas dan Kota Pontianak menjadi penyumbang terbesar backlog perumahan. Sambas menduduki peringkat pertama dengan angka 25.037 unit, disusul oleh Ibu Kota Provinsi, yaitu Pontianak, dengan angka 22.926 unit.

Tingginya angka di Pontianak, sebagai pusat ekonomi dan urbanisasi, menggarisbawahi tekanan kependudukan yang besar terhadap stok perumahan. Sementara itu, Kabupaten Kubu Raya juga mencatat angka yang sangat tinggi, yaitu 17.398 unit.

Ketiga wilayah ini secara kolektif memerlukan perhatian dan solusi serius dari pemerintah daerah dan pengembang perumahan. Di sisi lain, Kabupaten Sekadau mencatat angka backlog terendah, yakni hanya 2.166 unit, menjadikan wilayah tersebut sebagai wilayah yang memiliki kendala paling sedikit dalam hal kekurangan pasokan perumahan.

Adapun kabupaten/kota lainnya menyumbang puluhan ribu hingga ribuan unit, antara lain Kabupaten Ketapang (11.976 unit), Kabupaten Mempawah (10.001 unit), dan Kota Singkawang (9.047 unit). Angka 142.399 unit ini merupakan panggilan bagi semua pihak untuk mempercepat program pembangunan perumahan bersubsidi guna memastikan setiap keluarga MBR di Kalimantan Barat dapat menikmati hak atas hunian yang layak.

Dengan adanya ketidakseimbangan antara pasokan dan kebutuhan, Pemerintah telah merespons melalui berbagai skema subsidi, seperti Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) dan Kredit Program Perumahan (KPP), namun tantangan mendasar justru terletak pada kemampuan akses dan daya beli kelompok Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR), khususnya Generasi Milenial, yang dikenal sebagai isu Low Financing Perspective.
Secara fundamental, Low Financing Perspective merujuk pada suatu kondisi krusial di mana keterbatasan kemampuan finansial calon pembeli rumah, khususnya generasi Milenial yang termasuk dalam kategori Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR), menjadi penghalang utama untuk memenuhi persyaratan dan kewajiban pembiayaan kredit perumahan (KPR).

Fenomena ini tetap menjadi tantangan serius, bahkan ketika mereka mencoba mengakses skema kredit perumahan bersubsidi yang seharusnya didesain untuk memudahkan kepemilikan.

Kesenjangan yang Melebar antara Harga Properti dengan Peningkatan Upah menjadi Akar permasalahan utama dari krisis aksesibilitas perumahan ini yang terletak pada ketidakseimbangan yang ekstrem antara laju kenaikan harga properti dengan laju peningkatan pendapatan atau upah masyarakat.

Generasi Milenial, yang kini berada pada puncak usia produktif, secara berkelanjutan menghadapi inflasi harga rumah yang signifikan, sebuah kondisi yang dipicu oleh beberapa faktor makroekonomi, di antaranya lonjakan harga lahan strategis yang semakin tinggi dan peningkatan biaya bahan bangunan.

Di sisi lain, peningkatan upah dan gaji yang mereka terima dari pekerjaan, baik di sektor formal maupun informal, sering kali mengalami stagnansi atau peningkatannya jauh lebih lambat dibandingkan dengan eskalasi harga properti. Kesenjangan yang terus melebar ini secara efektif mengikis daya beli Generasi Milenial, membuat impian untuk mengumpulkan uang muka (Down Payment) dan membayar cicilan KPR terasa semakin tidak tergapai.

Batas Penghasilan MBR: Fleksibilitas dengan Realita Penghasilan meskipun terdapat upaya penyesuaian batas penghasilan MBR untuk mengakomodasi inflasi dan dinamika pasar tenaga kerja sebagai contoh spesifik, di wilayah Kalimantan Barat (Kalbar) batas tersebut telah dinaikkan menjadi Rp9.000.000 untuk individu lajang dan Rp11.000.000 untuk pasangan menikah, implementasi batas ini tetap menyajikan tantangan yang kompleks.

Batas penghasilan yang disesuaikan ini, meski bertujuan untuk lebih melonggarkan akses, pada akhirnya menuntut generasi Milenial untuk memiliki catatan penghasilan yang stabil dan berada di atas rata-rata bagi banyak kelompok.

Realitanya, banyak generasi Milenial, khususnya yang baru memulai karier (berpenghasilan kecil) atau yang aktif bekerja di sektor informal (dengan penghasilan yang sangat fluktuatif), menjadi kesulitan untuk mencapai dan mempertahankan batas penghasilan yang disyaratkan tersebut.

Kebutuhan akan penghasilan stabil yang dapat dibuktikan secara administratif berupa dokumen seringkali menjadi batu sandungan fatal dalam proses persetujuan KPR, bahkan untuk skema Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) atau Subsidi Selisih Bunga (SSB).

Dengan demikian, Low Financing Perspective bukan hanya masalah harga, tetapi juga masalah kapasitas dan stabilitas pendapatan yang tidak mampu mengejar kenaikan harga properti yang tak terkendali.

Perspektif Pembiayaan Dari sisi perbankan, evaluasi kelayakan kredit (kreditur) menjadi benteng utama. Tiga kendala utama yang dihadapi Milenial MBR dari perspektif pembiayaan rendah adalah:

1. Kemampuan Mencicil (Debt Service Ratio - DSR) yang Terbatas: Bank menilai DSR untuk memastikan cicilan bulanan KPR tidak melebihi persentase tertentu dari pendapatan bersih. Dengan gaji yang relatif rendah, alokasi untuk cicilan rumah bersubsidi (yang bunganya sangat rendah, hanya 5% flat untuk FLPP) seringkali sudah mencapai batas maksimum DSR, menyisakan sedikit ruang untuk pengeluaran lain.

2. Kualitas Riwayat Kredit (Credit Score dan SLIK OJK): Secara eksplisit menyoroti kendala SLIK OJK, di mana riwayat kredit kecil yang belum tertutup atau skor kredit yang belum diperbarui sering memperlambat, bahkan menggagalkan, proses verifikasi bank.

Generasi Milenial yang mungkin sering menggunakan fasilitas pinjaman daring, paylater misalnya, dengan nominal kecil, seringkali tanpa disadari merusak skor kredit mereka, sehingga dari sisi pandang perbankan mereka tidak layak secara finansial meskipun mereka mampu membayar.

3. Uang Muka dan Biaya Awal: Meskipun program subsidi sering menawarkan uang muka 0%, generasi Milenial masih harus menanggung biaya-biaya awal seperti provisi, administrasi, asuransi, dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Biaya ini, yang bisa mencapai puluhan juta, menjadi hambatan signifikan bagi Milenial

Inovasi Kebijakan dan Kredit Program Perumahan (KPP) pendekatan Dua Sisi Pemerintah secara berkelanjutan berupaya menemukan terobosan untuk menjembatani jurang akses perumahan, terutama yang disebabkan oleh inflasi harga properti dan stagnansi upah. Salah satu inovasi kebijakan yang paling menonjol dan terbaru adalah inisiatif Kredit Program Perumahan (KPP).

KPP Fokus pada Sisi Pasokan (Supply-Side Intervention), secara langsung KPP dirancang dengan tujuan strategis untuk memperkuat seluruh ekosistem perumahan secara komprehensif. Pendekatan ini tidak hanya berfokus pada sisi permintaan (demand) yaitu kemampuan calon pembeli (Milenial/MBR), namun juga memberikan penekanan signifikan pada sisi pasokan (supply).

Secara spesifik, Kredit Program Perumahan (KPP) difokuskan untuk menyediakan fasilitas pembiayaan bagi pelaku usaha di sektor perumahan, terutama untuk mendukung tiga kelompok utama:

1. Pengembang Skala Kecil dan Menengah, yaitu mereka adalah entitas yang fokus utama kegiatannya adalah membangun rumah subsidi.
2. Kontraktor, yaitu mereka berperan sebagai penyedia jasa konstruksi yang terlibat langsung dalam proyek-proyek pembangunan perumahan bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR).
3. Pedagang Bahan Bangunan, yaitu mereka sebagai pemasok material esensial yang sangat dibutuhkan untuk proses pembangunan perumahan.

Meskipun KPP lebih berorientasi pada penyediaan kredit investasi dan modal kerja untuk memfasilitasi produksi rumah, inisiatif ini memiliki dampak tidak langsung yang sangat positif bagi generasi Milenial sebagai calon pembeli.

Meningkatkan Ketersediaan Pasokan Rumah Subsidi dengan adanya dukungan modal kerja dan investasi yang lebih mudah diakses dan bersubsidi melalui KPP, laju pembangunan rumah subsidi oleh UMKM pengembang dapat ditingkatkan secara signifikan.

Pasokan rumah yang stabil dan melimpah akan memberikan lebih banyak opsi pilihan bagi Milenial dan MBR. Peningkatan suplai ini penting untuk meredam tekanan harga properti yang diakibatkan oleh kelangkaan.

Menekan Biaya Produksi dan Menjaga Keterjangkauan Harga merupakan Fasilitas KPP dengan menawarkan suku bunga yang disubsidi oleh Pemerintah. Dengan suku bunga yang lebih rendah untuk modal kerja, biaya finansial yang ditanggung pengembang dapat ditekan.

Harapannya adalah, pengembang dapat mengalokasikan penghematan ini yang diperkirakan setara dengan subsidi bunga 5% yang mereka terima dari KPP untuk menekan biaya produksi, dan yang paling penting yaitu menjaga harga jual rumah subsidi tetap berada pada batas harga jual tertinggi yang terjangkau oleh kelompok MBR sesuai regulasi yang berlaku.

Hal ini menjamin bahwa meskipun terjadi inflasi bahan baku, harga rumah subsidi dapat dikendalikan.

Dalam mengatasi Tantangan Permintaan (Demand-Side Adjustment), Pemerintah juga terus melakukan penyesuaian pada skema kredit KPR untuk secara langsung mengatasi tantangan di sisi permintaan, terutama bagi Milenial yang memiliki profil pekerjaan non-konvensional.

Berbicara mengenai pengembangan Skema KPR Wirausaha, adanya penyesuaian untuk debitur KPR Wirausaha agar dapat memperoleh top up untuk renovasi rumah merupakan indikasi kebijakan yang sangat penting.

Perubahan ini menunjukkan bahwa skema kredit perumahan semakin dikembangkan untuk melayani segmen Milenial, khususnya MBR yang berstatus wirausaha atau pekerja informal dengan penghasilan yang mungkin fluktuatif namun memiliki potensi pendapatan yang signifikan.

Pengakuan dan fasilitasi terhadap KPR Wirausaha, yang memungkinkan top up untuk peningkatan kualitas hunian, mencerminkan pemahaman bahwa populasi Milenial yang bekerja di sektor informal memerlukan mekanisme pembiayaan yang lebih fleksibel dibandingkan skema KPR konvensional yang cenderung lebih kaku.

Inovasi KPP yang mendukung supply dan penyesuaian KPR Wirausaha yang mendukung demand memperlihatkan pendekatan holistik Pemerintah dalam menghadapi masalah perumahan serta memastikan ketersediaan rumah yang layak dan mengakui keragaman profil pendapatan Milenial.

Kabupaten Sintang mengalami lonjakan penjualan lebih dari 100% dari tahun 2024 ke tahun 2025

Kesimpulan dalam Strategi Sinergis Menjembatani Akses Rumah Subsidi Milenial MBR merupakan tantangan yang dihadapi Milenial MBR dalam membeli rumah subsidi, dapat disimpulkan sebagai interseksi kritis dari tiga faktor utama: pendapatan yang terbatas, biaya awal yang tinggi, dan kendala administrasi kredit (terutama terkait hasil pemeriksaan Sistem Layanan Informasi Keuangan/SLIK OJK).

Fenomena ini, yang disebut sebagai Low Financing Perspective, tidak mungkin diatasi dengan solusi tunggal, melainkan menuntut sinergi strategis dari seluruh pemangku kepentingan (Pemerintah, Bank, Milenial, dan Pengembang).

Peran Pemerintah dan Bank dalam Fleksibilitas dan Akselerasi melalui lembaga terkait dan Bank penyalur KPR memiliki tanggung jawab besar dalam menciptakan ekosistem pembiayaan yang lebih inklusif.

Akselerasi Klarifikasi SLIK OJK memerlukan adanya desakan yang kuat dari Pemerintah dan bank penyalur kepada OJK Regional dan sistem perbankan untuk mempercepat proses klarifikasi dan rekonsiliasi data SLIK OJK, khususnya bagi calon debitur MBR yang memiliki riwayat kredit kecil namun mungkin terdapat isu administrasi yang menghambat.

Secara ideal, harus dibuka jalur khusus atau mekanisme fast-track penilaian kelayakan kredit yang berfokus pada data riwayat pembayaran di sektor perumahan dan kebutuhan dasar, bukan sekedar riwayat hutang konsumtif.

Pengembangan Skema Pembiayaan Fleksibel dalam hal ini Perbankan wajib merespon perubahan pola kerja Milenial dengan mengembangkan skema pembiayaan KPR yang lebih adaptif dan fleksibel bagi Milenial yang berstatus wirausaha atau pekerja informal.

Skema ini harus mampu mengakui dan menghitung jenis pendapatan yang fluktuatif misalnya, dengan menggunakan rata-rata pendapatan dalam kurun waktu tertentu, rekaman transaksi rekening, atau bukti pembayaran pajak usaha daripada hanya mengandalkan slip gaji bulanan.

Peran Milenial (Pembeli) terhadap Literasi dan Disiplin Finansial saat ini Generasi Milenial sebagai calon pembeli juga memegang kunci keberhasilan mereka sendiri dengan meningkatkan kesiapan finansial individu terhadap peningkatan Literasi Keuangan.

Milenial harus memprioritaskan literasi keuangan untuk memahami seluk-beluk kredit, risiko, dan manfaat kepemilikan rumah. Pemahaman mendalam ini penting untuk membuat keputusan finansial yang bijak dan realistis.

Perlunya menjaga kebersihan Riwayat Kredit (SLIK OJK) secara ketat adalah hal yang sangat krusial. Bahkan pinjaman kecil atau keterlambatan pembayaran cicilan dapat menjadi penghalang besar. Milenial harus disiplin dalam melunasi kewajiban finansial mereka untuk memastikan skor kredit yang sehat, serta harus disiplin menabung dan terencana untuk menutup biaya awal di luar uang muka (DP), yang seringkali mencakup biaya administrasi KPR, provisi, asuransi, dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Biaya-biaya ini, meskipun kecil, dapat menjadi hambatan jika tidak dipersiapkan.

Peran Pengembang dalam Kualitas dan Komitmen Harga dalam hal ini Pengembang, terutama UMKM yang membangun rumah subsidi, memiliki peran penting dalam sisi pasokan yang harus mengoptimalisasi manfaat KPP, terutama Pengembang, wajib mengoptimalkan manfaat dari Kredit Program Perumahan (KPP) yang menyediakan modal kerja bersubsidi.

Pemanfaatan ini harus diterjemahkan sebagai efisiensi biaya produksi serta memastikan Pasokan Berkualitas dengan Harga Tepat.

Tujuan utamanya dari efisiensi tersebut adalah untuk memastikan pasokan rumah subsidi berkualitas yang benar-benar dijual dengan harga yang sesuai dengan daya beli MBR, tidak melewati batas atas harga jual yang ditetapkan Pemerintah. Komitmen ini sangat esensial agar program “3 Juta Rumah” dapat mencapai target sasaran utamanya, yaitu membantu MBR mendapatkan hunian yang layak.

Dengan sinergi yang kuat antara kebijakan Pemerintah yang adaptif dalam mempermudah akses kredit, kesiapan finansial individu Milenial yang terkait dengan literasi dan disiplin, serta komitmen pengembang dalam hal efisiensi dan kualitas harga, maka jurang antara impian Milenial MBR dan realitas kepemilikan rumah subsidi dapat dijembatani, sekaligus mewujudkan amanat konstitusi untuk kehidupan yang sejahtera dan berkeadilan.(*)